张玉良的朋友圈
2014-11-27

新浪财经

  在房地产开发上,绿地集团一贯倾向单干,合作项目占整体收入的比重不超过10%。然而,绿地却是地产界著名的“外交宠儿”,合作业务众多。这个合作,泾渭分明,玩的都是跨行业、多元化的游戏。今年,绿地的合作对象名单中又添加了新的名字:武钢、申通、南航、中国信达等。

  加入张玉良的朋友圈都需要什么门槛?一勺君梳理了这些年来绿地的小伙伴们,在合作伙伴的选择上,张玉良始终坚持两句话,“做政府想做的事”和“鸡蛋不能放在一个篮子里”。

  一、煤生意

  正是2009年农历新年后,中国第二大煤炭生产企业——中煤集团前往华南和华东考察,为扩大的产能寻找新的“婆家”。

  时任总经理王安不久前刚从煤炭能源产业的龙头企业神华集团转身,至中煤集团履新,前者在长三角的能源板块占据绝对的份额。王安对于长三角的企业活跃度十分感慨,他意识到这个区域对于能源的强大消耗量,但又缺乏一个合适的合作伙伴。

  在上海市政府的牵线搭桥下,王安找到了张玉良。据王安所说,他是相中了绿地在能源板块所具有的客户资源。“如同一个接力棒,我们生产煤矿,物流配送和组织销售可以由绿地集团来‘接棒’。”王安说。

  2005年开始,在经历了一场空前严厉的房地产调控后,张玉良意识到要寻找“第二主业”。在经过了一番并购、整合之后,绿地成立了能源集团。2008年,绿地的能源板块刚刚实现了100亿元的销售额(2008年绿地的经营收入为390亿元,房地产板块的贡献占绝对多数)。

  张玉良直言:“加上煤炭的物流配送,我们就可以完整的连接出整个煤炭能源的产业链。中煤集团正是这样一个可以提供充足煤炭资源的伙伴。”

  当年5月,绿地与中煤集团“闪婚”。9月,双方又签署了长期供需合同,中煤集团承诺在未来五年向绿地提供共计6800万吨的煤炭资源,主要面向上海和华东地区市场进行销售。

  在这一桩合作上,政府的从中协调起了关键性的作用。

  张玉良坦承,绿地做能源和做超高层一样,都是“做政府想做的事”。“上海是重点能耗城市,我们的市长不停到内蒙、陕西去求人家拿煤。所以我们做能源,既解决了政府的燃眉之急,又占有了这个市场。

  “当市场煤炭紧张的时候你帮政府,他很感谢你,当市场拓展困难的时候,他又支撑你,他的企业优先买你的煤。你两边都得利。”张说。

  同时,能源产业也为绿地带来丰富的现金流。从2008年下半年开始,绿地拿地频繁,成为极少数“抄底”成功的房企。

  二、产业GDP生意

  2008年1月,绿地成功拿下了一块影响深远的土地。地块位于天津市蓟县,占地1481亩。绿地认为,在如此重要的地理位置上打造一个大型文化项目是非常合适的,而当地政府把最优惠的文化产业政策给予支持这个项目。

  这一次,绿地的合作对象是著名的文化机构——华人文化集团。知情人士透露,天津市政府如此重视这个项目,和这个华人文化集团有一定的关联度。该集团的法人代表杨伟光是中央电视台的老台长,后来广电部的副部长,其执行董事长夏骏也担任过多部优秀影片的编剧工作。因此绿地选择华人文化,是一次强强联合。

  项目最终定名为天津盘龙谷文化城,总投资高达300亿元,计划用5到8年建设150至200万平方米的文化产业设施,导入6.5万人口,建设成世界级的复合型文化城。

  在合作中,绿地全面主导了项目的开发、销售和运营,华人文化则负责项目在艺术形态上的定位与资源的引进。2013年,利用合作方在影视方面的资源,绿地在该项目中引进了成龙特技队,投资10亿元在盘龙谷文化城建设了总占地规模33万平方米的“成家班国际特技公园”。

  盘龙谷文化城是绿地集团最早的产业地产作品之一,它是一个新生意的开始。2008年前后,张玉良令绿地先后投建了一批产业新城。

  目前,绿地正在围绕着高铁、空港等交通枢纽开发项目,未来打算在全国建设20座空港产业园,并已经与东航、南航、泰国正大集团进行合作。绿地与南航在沈阳的合作中,绿地占股60%,南航占股40%,产业园区由绿地来主导开发。

  这些年,张玉良频繁往来于全国大部分省份和重要城市,与地方政府沟通甚密,非常了解他们的想法。绿地对市场方向的不断调整,均是迅速抓住地方运营城市的市场空白带,分享了城镇化、城市化的红利。

  对于房地产规模仅次于万科的绿地而言,将重心转向产业地产,绕开代价昂贵的招拍挂程序,不失为上位老大的一种可选路径。

  三、金融生意

  当能源行业的潮水退去,张玉良需要为绿地找到一个新的增长点。他看上了金融板块。

  2011年4月,绿地成立了全资子公司绿地金控集团,当时注册资本金10亿元。之后,绿地先后投资入股锦州银行、上海农村商业银行和东方证券等金融企业,在上海发起设立了中国规模最大的小额贷款公司,并在多地成立了小额贷款公司。

  绿地曾经投资过城商行,但后来因为投出的资产不能带来满意的回报而选择退出。在今年4月的博鳌亚洲论坛上,张玉良表示将抛售手中所持有的两家银行的股份。“玩不起来,”张玉良说,“我认为房地产公司转型投金融,需要好好研究。”

  6月24日,绿地开始了新的地产金融探索,与中国信达资产达成战略合作协议,在资产管理、联合投资、资本运作与产业融合等方面开展全方位合作,计划三年内合作规模达到500亿元。

  中国信达是经国务院批准的首家金融资产管理公司,在香港联合交易所主板上市,涉及从事资产管理和证券、期货、保险、信托等多元化金融服务业务。

  在金融领域,张玉良的野心是大手笔组建金融产业链,未来将进一步发展建立涵盖信托、投资银行、财富管理等领域的多元化金融业务结构。为此,选择信达这样的公司显然为绿地大金融战略在业务上建立了很好的模板。出于对绿地的看重,中国信达此次合作并没有选择集团唯一拥有房地产业务的信达地产,而对绿地委以重任。

  绿地金控2014年的业务规模预计将达200亿元,计划实现利润超过15亿元。在张玉良的宏大目标里,绿地旗下金融板块控股的银行资产规模将在5年内达到5000亿的规模,成为绿地多元化发展的一大盈利点。

  四、地铁生意

  除了“上天”,还要“入地”。

  7月21日,绿地地铁投资发展公司在沪揭牌成立。绿地集团与申通地铁、上海建工等沪上企业签署战略合作协议,由绿地牵头组成联合体在全国多地开展地铁投资开发业务。此举标志着绿地要大举进军国内地铁投资产业。

  这个合作背后有一个重要的背景,就是上海国资改革。两个月前,上海国资改革会议上,上海市政府要求国资要发挥集聚优势,联动走出去发展。在这个背景下,绿地这套方案不但将减轻政府的资金压力,同时带动地铁沿线的开发,乃至区域的经济增长。

  近年来,地铁投资的主体,实际上是政府财政支持下的地方融资平台。然而,由于过去大量举债,很多地方融资平台负债奇高,已经丧失再融资能力。

  地铁在内的基建投资成为GDP“救命稻草”,绿地的地铁生意机会钱途远大。

  绿地进行地铁投资开发将降低其土地成本,帮助其获取更多核心地块。该模式的优势在于:可以跳过招拍挂流程直接获取地块,在无其他开发商竞争抬高地价的情况下降低成本;另外,所获地块均是地铁上盖或周边地块,地铁的建成对于项目价格有很大的带动作用。

  在地铁合作伙伴中,申通地铁管理着全世界最长的地铁线,上海建工则拥有丰富的地铁建设,拿地、建设、经营一体化。三大国企捆绑一体,对于任何一个城市来说,都是比较理想的招商组合。

  五、张玉良的底气

  与绿地目前最大的竞争对手、行业龙头万科的“专业化”相比,绿地从一开始就有一心多用之意。“我认为企业做大了之后,多元化是管控风险的很好的手段。鸡蛋不能放在一个篮子里。”张玉良说。

  2012年,万科销售1418亿元,绿地集团销售1078亿元,2013年,万科销售额为1709亿,绿地是1625亿元,增速上,万科是21%,绿地是53%。用张玉良的话来说,“也就是两个项目的差距”。

  绿地赤裸裸的叫板万科,它的底气来自哪里?无疑来自拉长的战线。这些产业中,有的是集团发展中为主业辅助或衍生的相关产业链,有的是与主业无关的产业链。对此,张玉良解释说,绿地并不是一个单纯的房地产企业,而是一个地产、能源与金融三业鼎立的集团。

  据国泰君安研报,2013年,绿地主营业务的盈利中,地产占86%,除此之外能源、建筑、酒店、汽车、物业均有贡献。过去的8年,绿地集团整体净资产回报率在25%以上,房地产比集团内部其他行业的净资产回报率相比甚至更高。

  房地产业信贷收紧时,能源产业可以贷款;能源不景气时,还可以用金融平台去融资,这样的平衡艺术对于绿地相当重要。即便在房地产业内部,也是坚持酒店、办公楼等中长期投资和住宅等短期投资结合,长中短搭配,平衡现金流配比,平滑风险。

  细数绿地的合作对象,都是“非富即贵”,不是地方政府,就是全国性的央企和国企。一勺君看来,政商关系还是一个核心,绿地要把“做政府想做的事”这件事继续发挥下去。