绿地启动“地铁物业快车”
2014-12-14

经济观察报 张凤玲

  12月2日,徐州轨道交通3号线项目签约,绿地集团正式搭上“地铁物业快车”:地铁沿线区域土地开发和轨道交通建设运营相互依托,带动绿地新城建设和城市购物中心等发展。

  徐州市政府相关人士告诉记者,合作达成的时间前后不足1年,表面是“闪婚”,实质是被绿地团队做事风格吸引,“举一个例子,双方私下沟通地铁站4个出站口的端口连接时,很多投资者认为我投资你了,为什么还要我出预留端口经费,你应该免费连接到我的项目。在这样的细节上,我们和绿地没有任何分歧,同时我们和绿地也有合作根基和共同理想。”

  在张玉良的构想中,绿地地铁投资发展公司要成为绿地集团发展的另一个利润贡献点,而徐州市政府却想将徐州市打造成淮海经济圈的中心,希望通过地铁、机场(预计2016年启动)提升城市形象,在这样的背景下,“以铁养房”和“以铁养市”模式将两者捆绑在一起。

  启动地铁物业

  根据国家发改委的建设规划:徐州市轨道交通3号线一期工程长约17.3公里,设站15座,均为地下站,计划2016年开工,2020年建成,项目投资估算约117亿元。绿地集团相关人士向记者表示,这117亿元的资金投放节奏要视项目而定。

  在不足10个月时间里,绿地集团收到很多地方政府投资地铁的邀约,最终绿地集团选择了徐州、南昌等城市进行市场调研和考察,“城市本身的前期规划、人口基数和城镇化率等成为考察的重要指标之一,当然包括涉及商业机密的土地一级开发、地产物业和铁路物业合作比例等事项。”绿地集团内部人士告诉记者。

  按照绿地集团的战略规划,轨道交通和沿线物业捆绑统一开发,绿地集团采取的是“项目投融资建设+施工总承包+物业开发”的模式。

  具体来说,徐州地铁3号线开展轨道工程建设及配套设施开发,由绿地集团牵头,与上海建工集团组成联合体作为轨道工程投资建设主体,承担工程资金投入、规划设计、工程建设、运营管理等职能,并参与地铁沿线区域的综合功能开发,发挥绿地优势特长,打造具备商业、办公、酒店等功能于一体的地铁上盖城市综合体及配套服务设施。“我们这边主要负责轨道交通项目策划、轨道交通设备销售、租赁、轨道交通站场物业管理、轨道交通沿线广告资源开发、轨道交通运营等,3号线绿地项目投资约117亿元,按照我们的计划,债务资金最好不要超过60%,也就是说,实际投资要占到40%,即50亿元,这样做主要是为了避免企业将项目全部作为抵押物融资。”前述徐州市政府相关人士表示。

  参与多条地铁规划的深圳新摩尔商业管理公司总经理杨宝民认为,绿地集团只要可以参与到地铁的规划中,绿地基本上就承担地铁线路的土地一级开发,土地一级开发肯定需要开发商进行垫资拆迁,“就算要投资50亿元,就算土地一级开发净利润只有3%,绿地在这一过程中也是赚钱的,通过土地一级开发项目就可以把投资的钱赚回来,这样的钱就循环起来了。”

  全面输血

  搭上绿地这座“地铁快车”的不仅仅是绿地的住宅和商业物业,还有咖啡、茶等快销品,“绿地即将推出属于绿地品牌的咖啡(季咖啡)、茶(季茶)等,目前绿地自创的咖啡品牌已在南方城市试点,获得购买者认可,以后我们还会陆续推出快销品,地铁里有我们的快销品,地铁外是我们的建筑。”绿地内部人士说。

  在绿地“地铁物业车”上将有房子、购物中心,还有咖啡、餐厅、儿童乐园、茶等自有品牌。“按照惯例,基本上地铁站的土地范围300米以内的项目都属于开发商,也就是若绿地集团想拿走地铁站周边300米以内的土地资源是没有问题的。”接近绿地的人士表示。

  曾主政徐州多年的一位官员向记者分析,这项启动工作并不简单。“地铁用地性质算是公益性用地,一般地铁用地都属划拨性用地,而划拨用地不能直接进行商业物业及住宅开发,所以需要将土地进行变性,需要进行招拍挂补缴土地差价,若是绿地集团采取招拍挂模式获得该土地后,前50年归开发商所有,50年后开发商将运营权全部交换给政府。但现在土地变性并不是一件容易的事情,需要国务院、省政府审批;不能采取招拍挂,就需要对涉及交通等用地多数采取内部协议买卖土地,协议出让的土地所有人(政府)仍然对该土地有使用权,政府和开发商从一开始就采取利润分成5:5开,TOD模式(以公共交通为导向的发展模式)的盈利状况取决于政府的土地利用规划。”

  “我们现在的重点是研究如何建设地铁,我们已经陆续考察了成都地铁的3号线、北京地铁的4号线等,这是我们要关注的重点,绿地集团在徐州市已深耕10年多,说得直白一点,绿地集团和政府打交道并不是一天的事情,也不是一个项目的事情,这方面我们积累的经验绝对不会让我们自己吃亏,当然我们也不会让地方政府吃亏,所以我们的难点还是如何建地铁本身的事情,比如地铁的盾构如何推,基坑如何挖等等。”前述绿地内部人士说。