绿地的澳洲试验
2015-03-03

界面 苏建勋 雷雅亮

为了进入澳洲市场,绿地正竭其所能,并试图躲避不可预料的政策风险。

婚礼进行曲响起,一对黄皮肤新人穿着白色礼服,在悉尼情人港(Darling harbor)相拥,庞大的华人亲友团发出阵阵欢呼声。他们身后,越过情人港平静的水面,对岸的高楼星光璀璨,却唯有一幢高达235米的超高层建筑隐秘在夜色之中,该建筑将建成为澳大利亚住宅建筑的“第一高度”,负责建造它的,也是一群中国人——绿地集团的澳洲员工们。

作为一个移民国家,澳大利亚被社会学家喻为“民族大拼盘”,华人是这个“拼盘”最重要的部分之一。漫步在悉尼街头,如果不是建筑风格与国内的迥然不同,有时会错觉自己是否只是身处在国内某个国际化程度较高的城市。匆匆交错的亚洲面孔大多讲着汉语;路边的餐馆会在英文菜单的旁边附注中文;就连走进商场,白人面孔的店员会有礼貌地轻声询问“Chinese?”得到肯定的答复后,便用流利的汉语介绍商品。

2014年,中国与全球化智库(CCG)及中科院共同发布的《国际人才蓝皮书》指出,中国已是澳大利亚最大投资移民来源国。而里昂证券最新研究报告显示,中国最富有的7000万人中,仍有1000万人想移民澳大利亚。

紧紧追随着这些投资移民的,是嗅到了其中商机的中国房企们。包括绿地、万达、碧桂园、富力地产、保利地产、复星集团和上海升龙集团在内的诸多中资房企都聚集在这块陌生的新大陆,并以不同方式扩张。

来自仲量联行的数据显示,2014年,悉尼获得了22亿美元的中国房地产投资资金,超越了纽约成为最吸引中国投资者的城市之一,仅次于伦敦。

其中,“最高”的那面旗帜,已被绿地集团摘得。从悉尼情人港望过去,一幢超高层建筑在林立高楼间已崭露头角——高达235米的悉尼绿地中心将在2018年将成为澳大利亚第一高楼,这是绿地集团在澳洲投入35亿人民币开发的首个项目。他们想把在中国内地二三线城市获得成功的“第一高楼”模式,复制到这片新大陆上,并想以此获得商业上的成功。

绿地集团是中国第一家跻身世界500强的以房地产为主业的企业,也是中国大型开发商中的摩天楼专业户——其摩天大楼遍及全国21个城市,300米以上的超高摩天大楼就有11座。他们的模式是通过“捆绑土地”来摊平建筑成本。“做政府想做的事”,让绿地项目融资大多有了保障,并获得了当地政府的信任溢价和土地优势。

绿地也是中国在海外投资规模最大的房企。截至2014年年末,绿地集团海外总投资达到了200亿美元,海外销售额达153亿元人民币。建设超高层建筑,借助“第一高楼”打响品牌知名度,同样是绿地集团海外开发的路径。

作为绿地集团进入澳洲的第一张名片,悉尼绿地中心前身是一幢24层的办公楼和一幢建造于1939年的历史保护建筑。从情人港步行穿越悉尼最为繁华的主干道乔治街(George street),经过悉尼维多利亚大厦(Queen Victoria building)与悉尼市市政厅后,再往南步行两分钟,拐进巴瑟斯特街(Bathurst street),这座悉尼未来最高层的住宅建筑便出现在眼前——这位于悉尼CBD最繁华的区域。

购入该项目后,绿地将办公楼重新开发为超高层公寓,原先8层的历史保护建筑也被改造成为铂瑞酒店,该酒店目前正在进行内部装修,计划于2015年底开业。这座超高层建筑楼下,是澳大利亚最大的食品零售商woolworths连锁店。其规模相当于中国社区内常见的华润万家,各项生活必需品一应俱全,还能以较为划算的价格买到澳洲绵羊油、木瓜膏、羊奶粉等澳洲特产。

不同于中国内地城市动辄大兴土木,也区别于塔吊林立的澳洲布里斯本、墨尔本等城市,悉尼市区的房地产开发显得沉稳而平静。界面新闻记者在悉尼走访后发现,悉尼市区商业用地的密度大,用作住宅的区块却少之又少。住宅用地供应紧张,让悉尼政府对开发商拿地的审批程序复杂谨慎且用时颇长,在悉尼绿地中心周边,也并无其他新建公寓出售——悉尼绿地中心从拿地到获得政府许可花了1年时间,而这已创下了悉尼当地的纪录。

“悉尼房屋供应量非常小,但市场需求巨大,尤其是在中心市区(City)。如果有人现在要在中心市区买房,唯一的选择就是绿地。”绿地悉尼公司营销经理罗丹对界面新闻记者称。

供不应求,这是绿地集团选择在悉尼CBD开发的原因。罗丹介绍称,在核心地段建设“高层+精装公寓”是绿地在悉尼的主要开发路径。目前绿地集团在悉尼拥有3个项目——位于中心市区的悉尼绿地中心、莱卡特区乔治大街的绿地莱卡公馆、北悉尼太平洋公路地块的绿地珑玺。2014年全年,这3个项目为绿地澳洲公司带来了35亿元人民币的销售额。

这其中,绝大多数客户来自于亚洲,尤其是华人。罗丹说:“我们的优势是华人圈子里的知名度。”当然,鲜为人知的是,在澳洲当地人更愿意用首付的钱去买一辆新跑车。

这种华人圈层的优势为绿地澳洲的旗舰项目——悉尼绿地中心带来了开门红。悉尼绿地中心总计有480套公寓。2013年12月项目开盘时,均价为1.6万澳元/平方米(约合7.8万元人民币/平方米)。开盘3小时内,悉尼绿地中心就卖掉了258套公寓,成交额达人民币17亿元。

2014年7月,这个项目加推120套,当天售出108套。目前,项目公寓仅余高区房源约20套在售,其中包括4套顶层复式公寓(penthouse)。普通高区房源均价约2.2万澳元/平方米(约合10.74万元人民币/平方米),复式公寓(penthouse)约3万澳元(约合14.6445万元人民币/平方米)。

尽管销售状况不错,但绿地项目利润并不算高,因为这个超高层建筑成本非常高。莱坊国际澳洲高级董事王家明称,为了进入澳洲这一市场,中国地产商需要竭其所能,以最好的产品在当地打出知名度。绿地、万达等中国开发商不得不花大价钱追求最好——购买最好的地段、找最好的设计师与建筑公司,使用最好的建筑材料,甚至建最高的楼。其成本当然也节节攀升。

尽管绿地在澳洲下了血本,但他们在当地的知名度还非常有限,界面新闻记者在悉尼街头随机采访了几位金发碧眼的当地人,询问他们对绿地、万达等中国企业的熟悉程度,得到的都是“没有听说过”的否定回答。王家明称大部分澳洲当地人对于中国内地过来的地产商和投资商都一知半解,但在澳洲当地的华人圈里,对这些国内企业还是很熟悉的。

随着追求各种“之最”的中国开发商进驻,澳洲楼市各种纪录正在不断被刷新。“最高公寓”的旗帜被绿地拿走后,万达集团在悉尼即将建一座“最贵公寓”。2015年1月,万达集团在悉尼环形码头以10亿美元收购了1 Alfred大厦和紧邻的Fairfax House大楼。由于其毗邻悉尼歌剧院与海港大桥,拥有悉尼市最佳的“海景观赏点”,其住宅目前估价为3万澳元/平方米(约15万元人民币/平方米)——无论是土地总价还是未来预估售价,万达都让澳洲当地开发商咋舌。

同样在悉尼取得佳绩的还有碧桂园。和绿地沿用超高层建筑、万达沿用商业地产模式一样,碧桂园把它的远郊大盘也搬到了悉尼。2014年上半年碧桂园在悉尼的“莱德花园”项目销售额达9.8亿元人民币,下半年也有着首日开盘销售6.8亿元的成交金额。界面新闻记者实地探访后发现,虽然该项目在悉尼的地理位置不如绿地、万达的悉尼项目——从市区乘地铁前往悉尼北莱德区域的“莱德花园”需要耗时40分钟,但从其周边设施来看,其销售火爆也并无道理,其位于号称悉尼“硅谷”的高新科技园(甚至碧桂园售楼处就位于微软澳洲总部的楼上),紧邻火车站、邻近城市主干道Epping公路与M2高速公路能快速直达悉尼市中心,与华人密集的区域chatswood与全澳排名第六的大学麦考瑞大学不过十分钟的车程。

负责销售碧桂园“莱德花园”项目的世邦魏理仕(CBRE)销售人员告诉界面新闻记者,接手碧桂园项目后卖得很好,很多房源还没开盘就已被预订出去了,“过去说外国人喜欢住独栋别墅,中国人喜欢住公寓,但随着悉尼房价上涨与生活成本的增加,外国买家也倾向于购买公寓,所以客户中西方买家和中国客户差不多”。

但节节高升的房价,正让当地居民对外国投资者产生一些负面情绪,并正转化成不可预料的政策风险。据《悉尼晨锋报》报道,约有2.6万澳大利亚人联名签署请愿书,要求进一步限制外国人在澳大利亚购买房。新华社消息称,澳大利亚总理托尼·阿博特2月2日演讲时称,将进一步限制外国人在澳购置房产。2月26日,英国《金融时报》报道,澳大利亚或计划对外国购房者征税。

不过这些纷至沓来的限购传闻目前还未在澳洲被坐实。目前外国人在澳洲只是不能购买二手房,并没有任何对外国人购买新房的限制。莱坊国际高级董事王家明称,与其他国家相比,澳大利亚对外国人住宅购买的限制还是非常宽松的。

对于种种“限购”传闻,绿地悉尼公司营销经理罗丹不以为然,他认为这对绿地销售影响并不大,2015年绿地仍将会继续在澳洲加大投资力度。他对界面新闻记者透露,绿地澳洲公司正在参加在布里斯班一个叫皇后码头(queens wharf)项目的最终轮投标——该项目包含了一个六星级酒店、1个五星级酒店、复式公寓、1个赌场还有商业体,整个规模有几十万平方米,这在澳洲算是一个非常大的项目。

界面新闻记者获悉,该项目投标流程已进入到最后一轮,2015年上半年将宣布最终胜选名单。若绿地胜选,该项目将会成为绿地在澳洲最大的一笔投资。