借壳上市,绿地改制收官
2015-05-12

《财经》杂志 胡雯

    “绿地的成功经验就是做政府想做的事,做市场和社会需要的事。”这家全球最大规模房地产企业的整体上市,意味着上海国资领域最大的混合所有制改革成功落地

    “现在我面临最大的不确定性,就是绿地借壳金丰投资能不能获批。”去年5月,绿地集团总裁张玉良在总部上海对《财经》记者称。时隔一年,这个“不确定”终于经证监会批准变成了“确定”。

    4月23日,金丰投资(600606.SH)公告称,公司重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易之重大资产重组事项,经过证监会审核获得有条件通过。

    这标志着绿地集团将通过借壳金丰投资,实现A股整体上市,从而成为全球市值最大的房地产企业。

    张玉良第一时间对媒体表示,“感谢政府对绿地的支持。”这是绿地市场化改革的自然延伸,也是企业继续前进的必然选择。

    2013年8月,绿地通过认购盛高置地(00337.HK)的增发股份并成为其第一大股东,成功登陆港股。现在通过登陆A股,即将完成“A+H”的双资本平台搭建。

    2012年以来,因为中国内地资本市场对房地产企业的再融资禁令,陆续有包括万科(000002.SZ)、招商(000024.SZ)、金地(600383.SH)在内的房企奔赴港股,此后这几家先后实现内地及香港两地上市。

    这种制度能够最大程度保证企业的融资需要,不论哪一方的资本市场遇阻,都能通过另一平台进行输血。

    据重组方案,交易完成后金丰投资总股本达121.68亿,按公告当日24.22元的股价估算,总市值将超过2900亿,成为全球市值最高的房地产企业。

    从走出华东到走出国门、从基建行业到进军能源,从参股银行到买入各类金融牌照,国资出身的绿地在政府与市场之间闪转腾挪、左冲右突,如今终于修成正果。

    超越万科

    虽然万科与万达的知名度更高,但实际上,绿地的住宅销售在2014年已经超过万科成为全国第一,其商业部分也正在加速追赶万达。

    绿地从做动迁房起步,慢慢到做旧城改造,然后做商品房、大型综合社区和城市综合体,并逐步布局全国、直至海外,同时进入煤炭、基建、汽车、金融等领域,从不放弃任何一个快速做大的热门机会。

    这跟张玉良的经营理念有很大的关系。这位被易居总裁周忻评价为“看上去文质彬彬,实际上胆比天大”的一把手,一直以来都认为,只有进攻才是最好的防守,速度慢是企业发展最大的风险。

    2011年规模达到千亿之后,绿地每年的销售增速仍保持在50%上下。2014年,绿地集团经营业务收入4021亿,住宅与商用大致四比六。

    截至目前,绿地的土地储备1.2亿平方米,为全国第二,仅次于许家印的恒大地产(03333.HK)。

    而绿地能够迅速做大,源于其和政府之间天生的默契——在1992年,上海市建委和农委两系统共同出资2000万元组建绿地集团。

    这种无形资源被张玉良发挥得恰到好处。因为在中国,政府才是市场化资源的最大释放者,而搞好政企关系,就是搞好政绩关系。

    “绿地的成功经验就是做政府想做的事,做市场和社会需要的事。”张玉良对《财经》记者说这句话时一脸真诚。而刚成为亚洲首富的王健林也说过类似的话。

    绿地最为擅长的即为政府最喜爱的超高层地标建筑、城市综合体、产城一体化(指将产业功能、城市功能、生态功能融为一体)和产业园开发等领域,这使得绿地的土地均价处在较低的水平,这一点和万达也很相似。

    目前,公司的商业地产总规模超1800万平方米,自持购物中心300万平方米,考虑到资金占用,自持率不到20%,建成和在建的超高层地标建筑有23幢。此外,公司近年来加速海外扩张,斥资近900亿元先后在亚洲、北美、西欧和澳大利亚投资开展了11个房地产项目,2014年海外业务的销售贡献为153 亿元,今年目标300亿元。

    “宁肯踩空,不能断粮(指现金流断裂)。”当被问及楼市的未来时,张玉良曾引用经济学家许小年的话回答《财经》记者。张表示,中国经济的增速已经换成中速,不小心就会低速,房价也由单边上扬变成双向互动。绿地此时一旦断粮,将 “有惊有险”。

    所有人都意识到,楼市进入下半场,市场环境发生明显变化。此时,融资渠道是否畅通,就成了开发商的生命线。

    中投国际董事长刘遵义也在《比较》杂志撰文说,新形势下政府应该鼓励开发商减少债务融资,增加资本融资。因此,突破传统融资模式(银行渠道)的束缚,去资本市场寻求更低成本和多样化的融资方式是必然趋势。

    改制收官

    作为上海第二大市属企业的总裁,张玉良却不在上海市委组织部的干部序列,这无疑是国企中的异类。

    张玉良对《财经》记者表示,这让他“很轻松”。另一方面,张一直在各种场合称,没有上海市委、市政府支持,就没有今天的绿地。

    这正是国企掌舵者们的必修课,张玉良说:“任何一个企业在中国,都是弱小的,政府让你干不成,你马上就干不成;只有政府让你干的时候,才能看你有没有本事干出来。”

    事实证明,绿地确实得到了政府的支持。1992年,上海市建委出资1000万元,农委下的住宅建设办公室出资100万元、农业投资有限公司出资900万元,两系统共同出资2000万元组建绿地集团。

    在建立的时候,就有农委、建委的老领导批示说,“让绿地放手干、放心干,如果像一个石膏人一样浑身绑着绷带,企业能做好吗?”

    时任上海市市长韩正是绿地改制的支持者,他曾告诉张玉良:“你们仍然市场化,不要走国有体制这一套。”还跟国资委打招呼,“你们不要按老办法管绿地,他们发展得很好,如果管死掉了,你们要负责的。”

    仅凭政府支持,没有内在动力,无法铸就一个有市场竞争力的企业。

    自创立以来,绿地先后在不同的历史时期进行了体制层面的变革,虽然环境各异,但总趋势是不断深化混合所有制,推动股权多元化。

    1996年,绿地成立职工持股会,初始占比18%,2010年一度达到46%,后因国资出钱补配,又降低至36.43%。

    2014年5月,由43位绿地高管共同出资设立的上海格林兰(GREENLAND)吸收合并绿地集团职工持股会。

    截至2014年6月,绿地集团职工持股会共有成员982人。

    张玉良心里一直有顾虑,虽然单个国企(上海地产集团和上海城投)均不是第一大股东,但国有股东间的股权合并只需要一纸红头文件。由是,他认为绿地必须更加市场化,只有引入战略投资者,成功实现上市,才算完成改制。

    2013年底,绿地同时引入包括天宸股份(600620.SH)、平安创新资本、鼎晖嘉熙、宁波汇盛聚智、珠海普罗和国投协力等投资人。此时,市场预期绿地上市时点临近。

    2014年3月,金丰投资发布公告颁布重组预案。一位接近国资委的人士向媒体透露,“这个方案是一个折中的结果,是张玉良为首的管理层与上海国资委的博弈之后达成的双赢。”

    本次上市重组完成之后,从持股比例上来看,上海市国资委旗下上海地产集团(含子公司中星集团)和上海城投总公司合计持股占比将不足50%,未来将只能扮演财务投资人的角色,不会参与企业的日常经营管理。

    而上海格林兰(即绿地员工持股会),实现了对公司的经营管理层面的实质性控制。

    弘毅投资总裁赵令欢曾在谈及国企改制时告诉《财经》记者,在我国现有经济格局背景下发展混合所有制经济,吸引以PE为主的活跃民营资本进入操作性更强。

    中信证券称,虽然这与一般意义上公司管理层持有股份略有差异,但绿地确实是国内混合所有制改革最为彻底,员工和管理层激励最为充分,和一般流通股东利益最为一致的国资系统地产企业之一。

    布局地铁、金融和消费

    十年前,张玉良曾对绿地进行组织架构改革,宣布组建除了房地产之外的四大产业集团——绿地商业、绿地能源、绿地建设和绿地汽车服务集团。

    2015年,绿地宣布战略转型,在做强房地产主业的同时,推进基建、金融和消费三大战略。汽车和能源已经被撤换。

    绿地集团的汽车板块拥有34家4S 店和涉及汽贸、汽配、汽修、二手车经营等业务的8家汽车服务公司。2013 年汽车业务收入为59.3亿元,仅占公司整体收入的2.2%。

    未来受到基数效应、限购政策、消费下行等不利因素影响,预计汽车业务的收入前景不大。

    而能源更值低谷,受到宏观经济影响,能源类大宗产品的价格不断下滑,能源贸易品的业务未来也不乐观。

    目前,绿地在内蒙古、山西拥有多座煤矿资源,地质储量超2亿吨。2013年公司能源及相关贸易产业收入占公司整体收入约54.1%,但毛利率仅为0.9%。

    张玉良一直强调,善于抓住每个历史阶段中结构性、趋势性的机遇,是绿地的一个“性格特征”。在下个十年,相比汽车和能源,显然他更看好顺应政府号召和时代需求的大基建、大金融和大消费。

    基建方面,绿地成立地铁投资公司,以“地铁+物业”的模式进行综合开发。

    4月24日和27日,绿地集团刚刚就哈尔滨地铁6号线、9号线和济南一条地铁线路分别与当地政府签约,预计总投资420亿元。

    一位绿地内部人士告诉《财经》记者,绿地已顺利签约六个地铁项目,但这些项目主要是与地方政府签署了战略合作协议,尚未进入具体实施阶段。

    截至目前,绿地金融的运作平台是绿地金融控股集团有限公司(下称绿地金控),该公司持有上海农村商业银行、锦州银行和东方证券的股权,目标是建立以保险为核心、拥有多种金融牌照的金融控股集团。

    截至2015年一季度末,绿地金控总资产规模为183.44亿元,一季度实现利润总额7.96亿元。

    在大消费方面,绿地已启动线上电商和海内外分销商的收购工作,力争建立海外商品采购中心、实现原产地直采,同时加快线下实体店布局。

    绿地还展开诸多互联网化尝试,包括与腾讯合作搭建“绿地微信营销平台”、运营微电商,通过会员平台打造“全民经纪人”,通过后台数据集中管理售后,通过合作设立的“平安绿地好房宝”、“腾讯绿地宝”等理财产品,帮助公司产品去库存等等。

    绿地进入的领域都极富潜力,但毕竟刚刚起步、充满变数,而作为公司支柱的房产和能源又都面临巨大的压力。对于这个新来者,资本市场的评价指标不仅是规模,更多的还会是单位资金收益。

    重组完成后,中银对新公司的股价估值为27元,截至5月8日收盘,金丰投资的股价为32.16元。