绿地1.3亿平方米土储浮出
2015-06-25

21世纪经济报道 刘易斯

6月19日,金丰投资(600606.SH)宣布其重大重组方案获得证监会核准,同时公布的重大资产重组关联交易报告中,绿地集团首次披露了近三年的财务数据及土地储备。

据披露,本次重大资产重组方案由资产置换和发行股份购买资产两部分组成,拟置入资产的交易价格为 667.32亿元。

“战略前瞻性和投资准确性始终是绿地的核心竞争力和未来发展的保障。”

克而瑞研究中心分析师朱一鸣分析指出,绿地的财务数据体现了其战略和资源上的优势,土地储备丰富。上市将改善绿地的负债结构,房地产外的业务今年将开始逐渐产生回报,实现对利润的贡献提升。

实际上,多元布局令绿地更象一个复星+万达的联合体,一个多元投资集团巨无霸呼之欲出。

土地储备仅次于恒大

根据克而瑞不完全统计,绿地在国内共有土地储备1.3亿平方米,在上市房企中仅次于恒大2014年中报披露1.5亿平方米。其中,一线城市占12.2%,二线城市占53.6%,三四线城市占34.1%。从区域分布来看,华东区域占比近半,高达46.1%,其余分布较为均匀。

数据显示,绿地在上海的土地储备高达1131.2万方,占8.6%,高于华北和西北的整个区域,并在标杆房企中居首。

而绿地此前公开披露的数据显示,2014年绿地共新增土地储备项目71个,土地储备面积15169亩,可建建筑面积2078万平方米,新增项目绝大部分位于一二线城市,投资额占比达95%。

从今年的拿地情况来看,绿地巩固和加大在上海布局的意图十分明显。根据CRIC研究中心监测,绿地今年1月至今共新增土储建面247.7万平方米,同比下降77.4%,一二线城市各占一半,其中有30.8%位于上海,包括了住宅、商办、综合体等各种类型,其中在青浦的项目更是计划打造成超高层地标。

除上海以外,绿地近两年重点布局的城市还包括北京、南昌、合肥、南京、海口、郑州等,基本为一线城市及发达二线城市。

根据6月19日公布的关联交易报告,本次交易完成后,上市公司截止报告期末合并口径的存货将大幅增加至3,359.79 亿元,占交易后上市公司总资产的比例超过60%。

房地产仍是业绩支撑

整体上市后,绿地这只巨无霸盈利情况将如何持续?由于是借壳上市,绿地未来的提升空间值得关注。根据此前披露的数据,绿地房地产主业的毛利率24.8%,近三年的持续下降与行业整体趋势相同,此外绿地2012-2013年在三四线城市的销售占比较高,正陆续进入结转期,拉低了整体毛利率。其他产业的毛利率较2013年增加了2.8个百分点至39.3%。

2012-2014年,绿地的房地产业务销售金额突破千亿后,依然维持高增速,三年复合增长率达51.4%;集团整体规模也增长显著,总资产翻倍达到5090亿元。2015年,绿地房地产业务的销售目标为2800亿元;未来五年,绿地计划复合增长率为37%。

绿地2012-2014年的资产负债率分别为87.1%、88.7%和87.9%,比较稳定,偏高的原因是预收账款高达1133.71亿元。但近年来的高速扩张,导致绿地净负债率高速增长,据克而瑞数据显示,绿地2014年的净负债率为322.6%。

2014年,从营业收入分布来看,房地产主业及延伸共占53.8%,依然是绿地规模扩张的主要支撑,并贡献了集团93.2%的毛利。

成本管控是房企提高利润率的重要一环,绿地也不例外。据透露,绿地的三费费用率仅4.72%,低于135家A股上市房企的8.86% 也低于招保万金的5.51%。但有业内人士指出,这与大开发商资金周转的行业潜规则不无关系。

2012 年、2013 年和2014 年,绿地集团存货周转率分别为1.23、1.10 和0.78, 总资产周转率分别为0.92、0.82 和0.59。其中2014年的总资产周转率0.59,已经高于135家A股上市房企的0.26 和招保万金的0.31;存货周转率0.78,高于135家A股上市房企的0.27 和招保万金0.32。

而绿地的融资成本,即便是采用信托融资,成本也仅在8%左右,远低于行业的12-15%。绿地集团海外融资或通过绿地香港平台融资成本仅在3-5%,如今重组成功,绿地又增加了增发、公司债、中票等多种融资手段,成本还将继续优化。

多元化经营

综合绿地今年在各大板块的新动作,不难看出投资占绿地整体业务的比重还将增加,能发挥绿地对宏观背景判断准确的优势,并将为绿地带来丰厚的利润,    如2014年,绿地投资东方证券、农商银行和锦州银行共为绿地带来了95亿元的净利润。绿地控股或参股的“绿地系”企业越来越多,定位与复星相似。未来在大消费、大金融、大基建三大板块的发展与利润提升还有很大空间。

首先,在大消费板块将大有可为。贸易方面,绿地此前已谈妥进出口业务,且布局较多的韩国和澳大利亚相继与中国签订了自贸区协议,为绿地带来的利好显著,也再一次体现了绿地对政策的前瞻性。

其次是大金融,绿地集团整体上市的平台主要经营的是重资产的金融业务,包括IPO直投(如参与国企混改等)、股权投资、小额贷款、融资担保、金交所等,

此外,大基建板块国内首支千亿规模的中国城市轨道交通PPP产业基金由绿地集团联合建行总行、上海建工牵头发起,以绿地集团签约的城市轨道交通项目为主要投资对象,1000亿基金预计将带动绿地近3000亿的轨交投资。

之所以说绿地是“复星+万达”的联合体,因为多元投资中的绿地集团酒店业务板块作为绿地集团整体房地产配套项目,已成为推动绿地集团房地产主业发展的重要引擎。绿地集团目前建成酒店26家(其中自有品牌酒店6家)。房间总数超过7500间,在建酒店50多家,覆盖高档豪华、度假休闲、商务经济等全系列产品,已成为国内最大的酒店物业持有商和管理运营商之一。