张玉良:房价单边上涨时代渐行渐远
2016-05-11

21世纪经济报道 王营

张玉良认为,过去“大拆大建”式的城市化建设已经基本结束,房地产全行业整体扩张、房价单边上涨的时代渐行渐远。行业的“长期拐点”已经来临,新的市场形势对产品提出了新需求。

绿地控股集团董事长、总裁张玉良在“第二届京沪经贸论坛暨北京上海企业商会一届二次会员大会”上称,近两年多来,随着中国经济逐渐步入“新常态”,房地产市场也经历了深刻的调整,市场形势发生了急剧变化。

张玉良对房地产市场的判断是,房地产市场总体在回暖,但区域分化在加剧。不同区域、不同城市房地产市场的分化越来越明显。一线城市和部分二线城市的行情急剧上涨,而且涨幅在不断扩大。与此同时,三四线城市仍需加大去库存政策力度。

此外,市场需求在转变。其基本特点是,市场总体过剩和结构性短缺并存。一方面,随着房地产市场从供不应求向总体供求平衡转变,客户的需求也从过去“有房住”转向“住好房”,简单的同质化产品销售越来越困难,个性化、品质化的需求逐渐占据主流。另一方面,随着经济转型升级,传统的商业地产和产业地产需求逐渐减少,特色的、新型的商业地产和产业地产需求加速崛起。当然,近期的增值税制改革将有利于非住宅产品市场。

从长期来看,张玉良的判断是,随着中国经济整体增速放缓,城镇化扩张速度也在减慢,过去“大拆大建”式的城市化建设已经基本结束,房地产全行业整体扩张、房价单边上涨的时代渐行渐远。“行业的‘长期拐点’已经来临,新的市场形势对产品提出了新需求。”

此外张玉良认为,中国人口拐点来临。2012年,中国劳动年龄人口首次出现下降,婚龄人口也已经开始趋势性下降,对房地产市场的需求即将达到顶峰。未来中国人口老龄化将不断加重,房地产市场需求将不断下降,存量房源将逐渐增加,市场供大于求的现象加深。

城市化也出现新趋势。张玉良表示,根据发达国家发展经验,城市化发展到一定阶段后,将形成以城市群为特征的大都市圈,全国的产业、人口将加快向几个核心都市圈转移。如京津冀、长三角、珠三角、中原地区等。因此,未来区域、城市间市场分化将是一个长期趋势。随着中国人口拐点的来临,分化更加明显。