打开澳洲市场的“通行证”——绿地集团国际化战略启示(下)
2016-09-01

解放日报  李蕾 王志彦

  澳洲房地产市场的一大特点就是:成熟、稳定,房价波动不大。这样一个成熟的房地产市场,每一个环节都有自己的特点和规律,要想成功进入,并不是一件容易的事。什么成为上海绿地进军澳洲市场的“通行证”?

  靠工艺立足

  在海外闯荡房产市场,如何才能成功?依靠精湛的建造工艺,独特的挖掘眼光,对于这一点,绿地深有体会。

  绿地集团在澳大利亚的第一个房产开发项目,就探索了“对老建筑进行改造和加高”的新办法。绿地澳洲公司总经理罗晓华告诉记者,这个项目位于悉尼市中心,靠近海德公园,包括两幢建成于1939年的老建筑。这两幢老建筑原来是悉尼水务局的办公楼,分别为8层和24层,是州立历史保护建筑。

  绿地请来了国际化公司论证,发现大楼的地基较好,下面是砂岩基础,承载力较高,可以建200多米高的建筑,而这两栋楼虽建于50年前,但钢结构保存较好,“筋骨”牢靠,可以进行改造。最终,项目组决定将8层的老建筑改造装修为自营酒店,将24层的老建筑改造加高到67层,打造为悉尼市区最高的高端住宅楼宇,并挂牌“绿地中心”。负责绿地中心设计的伍兹贝格,是世界第六大设计公司。项目负责人萨拉·凯用“一场非同寻常的挑战”来形容这一改建项目。“在原有钢建筑基础上重建,在悉尼市场上非常少见,无论是酒店还是正在进行的塔楼改建,都极具挑战。”

  对于酒店的改建,罗晓华记忆犹新。“刚一进原水务局大楼的大门就看见,两层通高的大堂分隔为两层还在使用,感觉很灰暗。我们翻开老图纸研究,既要改造得现代,又要保留和部分恢复原貌。”这可不是一件容易的事情。就拿大堂8根10米左右高的柱子来说,一开始,大家都在犯愁哪里去找这么大而完整的天然石柱,后来才发现这是意大利的一种特殊工艺:用石膏粉、颜料做成10厘米的厚度,再敷到一个钢结构外层,打磨,抛光达到大理石的效果。于是,绿地负责改建的人员去意大利买来了材料,并请来了意大利的工匠仔细雕刻。不仅如此,地面上铺的石头也要根据当时的年代来填补、替换,于是大量的时间花在寻找石材上。

  “刚开始的时候确实很麻烦,州政府文物保护委员会人员经常来检查,但完工之后的效果让我们坚信,当初的坚持是正确的。”罗晓华自豪地说道。“整个改建工程耗时12个月,就好比让80岁老太装扮成18岁少女一般。”澳洲旅游委员会的年会在这里召开,悉尼晨报将这一酒店评为全悉尼最有影响力的酒店之一,在国外TRIPADVISER网站的口碑排名中,经常位列前五名。

  在澳洲,负责绿地房产销售的是名列世界500强的世邦魏理仕,它是世界最大的房地产服务商,也是澳洲住宅项目的最大销售商。在世邦魏理仕住宅项目部董事长大卫·弥尔顿眼中,绿地的优势在于“成熟、迅速”,在过去3年内,绿地取得的地位可以与不少大型开发商二三十年取得的成就相媲美。“绿地是悉尼房产市场中首个大型中资房产企业,在进军房产市场之前,做过很多周密的市场调研;在开发过程中,希望通过自己的设计、装修质量来使项目增值。”大卫·弥尔顿如此评价。

  与社区共融

  开发商不仅是造房子,更要营造居住氛围,让大家享受社区环境。可以说,这一理念根植于每一个绿地人心中。因此,他们从方案设计、到建造过程,包括对土壤的环保处理都考虑得极其周到。

  2014年3月,绿地开始在悉尼西区的莱卡区内开发一个住宅项目。在悉尼,不同的地区属于不同的市政厅管理,不同区域的开发进度也不同。这个区域素有“小意大利区”之称,原先是一块工业用地,由于当时的废水排放,土壤被污染。于是,在竞标的时候,绿地专门聘请了专家来处理开挖出来的土壤。实际上,绿地后来才知道,当初他们之所以能中标,并不是因为他们出的地价高,而是因为土壤环保处理方案出色。目前,这一项目正在进行基坑开挖,预计2017年底项目竣工。

  2015年5月,绿地拿下了悉尼东的Potts  Point项目。这里是悉尼的传统富人区,地理位置十分好,地下就是国王十字火车站,楼上可远眺海港大桥、悉尼歌剧院。这个项目原来是一个15层的酒店项目,今年初,绿地正式接手这幢楼,经过装饰、加建过后,这里将成为有147套房间的18层住宅,预计这一楼盘2018年上半年建成交付使用。下转◆7版(上接第1版)“其实,能拿下这块地,也是因为我们的设计符合悉尼老城区从 ‘红灯区’ 向宜居社区转型的功能定位。”绿地澳洲公司营销总监薛康告诉记者。

  2015年11月,经过两轮竞标,绿地正式中标“澳洲硅谷”的新都会项目。这个项目距离悉尼开车20分钟,建成后将是一个860套住宅项目,并配有约7000平方米的商业项目。这一项目解决了“澳洲硅谷”的就业居住压力,以及悉尼城中心的居住迁移压力。薛康告诉记者,这是外国开发商中标州政府土地、带方案级别的第一例。绿地之所以能中标,除了前几个项目的成功,还因为绿地的设计、报批、商业运营方案,以及特意保留了2000平方米的地块作为州政府的社区中心,这一切让当地州政府看到了一个“与社区共同发展的房产商”。

  本土化融入

  不少中国公司在海外发展,主要选择中国团队。而绿地则选择“中国+澳洲”的结合体。

  仔细回顾下,绿地在澳洲的合作伙伴几乎“清一色”的本土企业。无论是设计公司、建造总承包商,还是销售公司,都是在澳洲的知名企业。这也体现出,绿地深入当地文化,融入当地的坚定目标。绿地一直合作的项目总包公司Richard Crooks,是一家有着40多年历史的家族企业,他们拥有400多名员工,35%的项目集中在多层住宅项目。在他们眼中,绿地透明、讲诚信,值得信任。更令他们欣赏的是,绿地作为一个外来的房地产企业,它愿意倾听并适应来自本地市场的需求和特点。

  绿地澳洲公司目前员工总共56人,其中从上海总部派去的仅6人,其余全是在当地悉尼市场招聘的。今年27岁的休·戴维森,在绿地澳洲公司担当负责建筑的工程总监。他跳槽来绿地已有2年时间,“绿地中心的酒店改建项目,吸引我来到这里。”如果说,当初是高难度项目吸引休·戴维森来到绿地;那么,公司良好的氛围则把他留在了绿地澳洲。“罗总经常和员工交谈,倾听大家的想法,让大家觉得自己是绿地的一分子,而不仅仅是打工的。”

  在融入当地文化的同时,绿地也保留自己独有的“中国文化”。据伍兹贝格的执行董事萨拉·凯回忆,当绿地人来到澳洲时,虽只是一个“五人团队”,但却能明显感觉到他们身上强大的中国文化。“他们很年轻,很专注,在决策方面有目标、有野心、坚定,有很强的学习能力;遇到困难时,能快速反应,找出其他解决途径。”

  中国和澳洲文化相融,成就了“绿地澳洲特色”。绿地澳洲的高级结构经理帕博罗·哈迪纳,曾经参与迪拜多哈塔的建造,现在他的全部精力都集中在绿地中心塔楼上,“在我10多年的职业生涯中,绿地中心塔楼的建造是最复杂的项目。”面对复杂的改建工作,经验丰富的哈迪纳也觉得不轻松。他介绍,绿地澳洲领导的工作十分努力、高效,公司每周都有固定例会,讨论项目进展与需求。因此,虽然改建过程复杂,但遇到问题总是能及时解决;再加上来自总部的资金支持,在国际上拥有不少成功的案例,这些都将大大加速绿地在澳洲的发展。