专访绿地集团董事长张玉良: “中国房地产市场改革关键要在供给上做文章”
2017-03-23

21世纪经济报道 王尔德

在2017年中国发展高层论坛的“房地产市场的供给侧改革”分论坛上,绿地集团董事长张玉良的发言备受关注。

张玉良直陈,大城市住宅土地供给不足是造成地价、房价轮番上涨的重要原因,因此中国房地产市场的改革关键要在供给上做文章。

张玉良建议,增加有效供给, 优化供给结构。应根据新的时代特点,适当改革土地供给制度,增加建设用地供应,增加住宅用地来源。

就当前房地产市场的一些热点问题,21世纪经济报道专访了张玉良。

一线城市住宅空置问题并不大

《21世纪》:你在3月18日的中国发展高层论坛上专门提到,房地产行业的整体现状不是供大于求,而是大部分的城市是供小于求。为什么你会做出这样的判断?这个判断是否普遍适用于住宅地产、商业地产和工业地产?

张玉良:我国还处于快速城镇化的过程中,住房需求仍然非常旺盛,虽然部分三四线城市库存高企,但总体供给仍然不足,特别是一二线大城市,供小于求。正因为如此,老百姓的切身感受往往是房价过快上涨,而非过快下跌。

当然,我这里讲的供小于求,主要是针对住宅而言。商办情况有所不同,一二线城市商办供需基本平衡,三四线城市则库存较大、供大于求。

《21世纪》:如果说一线城市的住宅地产供不应求,那么你如何看待北上广深这些一线城市的住宅空置率问题?你认为空置率严重吗?有哪些后果?

张玉良:一般而言,老百姓购买商品房的目的主要有三种:居住、投资、炒房。客观地讲,在当前市场上,投机炒房还是有的,这是造成住宅空置的主要原因之一。

总的来讲,北上广深这些一线城市住宅空置问题并不大,因为这些地方人口集聚,有租赁需求,最终还是用于居住。中央提出,房子是用来住的,不是用来炒的。我认为这是非常正确的,对于投机炒房还是要抑制。

《21世纪》:中金此前发布的一份报告声称,当前一线城市的房价并未被高估,处于合理水平。你是否认同这一判断?为什么?

张玉良:我认为,虽然一线城市经济发达,产业、人口、公共服务等资源也都相对集聚,房地产市场需求较为旺盛,但当前的房价水平还是偏高了,不利于城市竞争力的进一步提升和区域经济社会的持续健康发展,应该综合施策进行有效控制。

自去年四季度实施新一轮市场调控政策以来,已经产生了一定的效果。

不过房价上涨仍然存在较大压力,需要继续采取包括长效措施在内的一系列措施。其中,可适当增加符合中央要求的调控手段,但应切忌采取短期行政化的手段。

一二线城市住房需求还会进一步放大

《21世纪》:根据你的判断,房地产库存主要在三四线城市,这部分住宅地产库存该怎么去?

张玉良:各地房地产库存问题千差万别,还是要按照中央要求, “因城施策”去库存。库存问题是城镇化过程中产生的,要从根本上解决,有赖于我们走以人为本、产城融合的新型城镇化道路, 将城镇化向纵深推进。

在此,我提三条建议:一是推进户籍制度改革,引导农业转移人口落户城镇。二是推动教育、医疗、卫 生等公共资源均等化,提高三四线城市的承载能力。三是在大城市周边有溢出效应的三四线城市,发展特色小镇和卫星城,加强基础设施互联互通,分流市场需求。

《21世纪》:根据国研中心的研究,住房需求已经基本见顶。你是否认同这一判断?为什么?你预计何时可能见顶?

张玉良:与其它商品不同,房子附着于土地,不可异地使用,不可全国流通。因此,住房需求问题实际上是以城市及城市群为基础的,不可一概而论。

当前,一二线大城市住房需求非常旺盛, 部分三四线城市则出现了库存问题,这两者是并存的。

而且,我国还处于快速城镇化的过程中,人口还会不断向一二线大城市集聚,这些城市的住房需求还会进一步放大。