十四年花桥造“镇”:绿地21城产业小镇生成样本
2017-07-18

21世纪经济报道 唐韶葵

站在小镇的风口上,绿地控股集团(600606.SH,简称“绿地”)又领先了一步。

 

7月11日,绿地与鹤山市政府在江门举行战略合作签约仪式,宣布将与鹤山市政府共同整合鹤山市水乡环境、体育武术、华侨文化等资源进行生态城市、体育主题小镇、健康主题小镇等综合开发。

 

就在去年,绿地还在杭州湾投资500亿,打造产城融合主题特色小镇。2017年,特色小镇被纳入绿地集团的重要战略。目前,绿地绿色产业化中心已经着手关于特色小镇生态方面的研究,并提出循环小镇、节能小镇、海绵小镇三个概念,把海绵城市、节能城市里的节能技术跟整个特色小镇规划链充分结合。

 

按照规划,绿地将以大城市溢出效应、产业导入支撑、实际操盘能力为核心,在北京、上海、广州、郑州、武汉、西安、成都、南昌、南京等一二线重点城市远郊及周边,储备10-15个特色小镇大盘项目。

 

绿地在打造特色小镇时会重点围绕智慧健康城、文化旅游城两个题材,绿地的其他产业也会和特色小镇结合起来,例如结合金融板块设立小镇主题基金等。

 

今年一季度,绿地已签约宁波杭州湾、南昌赣江新区、成都都江堰等9个特色小镇项目。

 

其实,早在十几年前,绿地就已开始探索“小镇之路”。绿地最早建成的产业小镇——绿地21城位于江苏昆山花桥镇,从沪宁高速花桥出口下来沿着绿地大道北往南,是一个长型拥有7.8公里沿江线、总占地面积5200亩的项目,集产业、办公、生活、学校、医院等元素为一体。整个小镇被吴淞江环绕,与青浦白鹤镇隔江对望,位于主干道绿地大道以南。

 

作为花桥镇最大型小区、小镇样本,绿地21城紧跟一线城市的房价涨幅背后,也映射出了花桥城市化进程。“花桥镇在我们来的时候只有5万人口,现在已经多达二十七八万人;我们整个社区就住了7万多人,占花桥人口1/4,总入住率近90%。”绿地集团房地产事业一部副总经理、江苏区域中心总经理吴静说,2016年,绿地21城为花桥GDP贡献37个亿,年纳税额近6个亿,创造就业岗位2万余个。

 

花桥十四年

 

距离上海市中心30多公里的昆山花桥镇,曾经是昆山发展较落后的镇。2003年,绿地与花桥镇政府合作,在花桥打造了一个占地5200亩的绿地花桥产业小镇。当年的愿景是建设21世纪的人文新镇,打造宜居、宜养、宜学的生活及工作环境,吸引上海居民前去花桥安家置业。

 

2005年的时候,绿地21城已经开发2年,整个居住区都做出来了,销售也不错。当年相关领导来视察,发现绿地已经做了这么大一个社区,可以更大地发展,当时提出绿地花桥国际商务区的概念,引进产业,服务外包。在这个契机下绿地21城加速发展。

 

从上海坐11号线地铁,从嘉定新城站往花桥方向是在地面运行的,近期在地铁两旁可见融创浦西玫瑰园的户外广告。融创浦西玫瑰园就在绿地21城附近,据一名当地的业内人士称,去年7月开始,象屿地产、融创等房企在花桥拿下多幅高价地块,此后连续数月,花桥房价涨幅扶摇直上。“花桥房价一周涨1000元/平方米,所有的售楼处都封盘不卖了,后来政府喊停,11月份所幸(索性)不让网签,当时已涨到2.8万元/平方米。”

 

绿地21城商业板块分为1、2、3期,区域总部基地由两栋写字楼和7栋办公楼组成,别墅区有5个区域,接近3000亩地,分别以西班牙、北美、英式、中式风格为主,香榭丽大道连接别墅区,有一些相应的学校、医院、运动城等配套。医疗健身教育,在运动城板块,有政府的办证中心、水电费等便民部门,客商服务中心等。

 

花桥与上海青浦区一江之隔,至今在花桥仍流传着一个说法:以前花桥很穷(比较落后),花桥的女孩子要嫁到青浦去,还算是高攀;现在都是青浦的女孩要嫁到花桥来,花桥农民拆迁之后资产已大幅升值。

 

一名花桥当地的出租车司机对记者透露,现在花桥本地农民,拆迁的时候几乎每家都可以分到三四套动迁房,现在房子可以卖到1.6-1.7万元/平方米。

 

绿地进入花桥做的第一件事就是修路,先后修建了春天大道、香榭丽大道、滨江大道、塞纳大道四条市政道路。政府也积极配合小镇建设,将原来双向双车道的东西干道拓宽,并以“绿地”命名,这就是现在全长7.8公里的“绿地大道”。这条道路打破了花桥与上海的交通壁垒,是建立小镇的基础。绿地21城的崛起,让房企看到了上海对花桥的溢出效应,2006年,鑫苑赴美上市之前,在花桥抢下一幅每亩380多万的土地。

 

一个明显的变化是,由于五星级酒店不进乡镇,花桥镇第一家希尔顿逸林酒店,是在绿地21城开发后才招进来的。现在昆山的房价反而是以花桥做标杆。目前花桥的房价比昆山地区均价贵8000-10000元/平方米,比花桥的城东贵8000元/平方米,比城北贵1万多元/平方米。

 

绿地后来又在教育与养老产业上发力,耗资3500多万元与福利会基金会合办中福会幼儿园。同时,也为当地政府无偿投资建造了公立的昆山花桥绿地幼儿园、绿地小学,解决了当地片区的就学问题。

 

目前小镇内已有数十辆业主班车,依托早期“启航社”刚需人群,成为绿地21城人气集散地。启航社区域往西,是孝贤坊区域。在这个养老为主的社区里,所有的硬件都是按照养老所需的规格来设计的,6层楼的公寓也配有非标电梯,电梯内设有扶手、可视窗,进深增加到可方便担架进出。每个独立区域均设报警装置,并连接小区物业等等,这在2005年是相当罕见的标准。

 

吴静说:“多数年轻人周一到周五在上海上班,周末就回来陪老人。”

 

产业导入调整

 

沿着绿地大道规划的乐和城商业中心,可以看作是“小镇中心”。这是一个总建筑面积为53万平方米的分三期开发的复合型商业中心。涵盖了易买得购物中心、医疗、运动等业态。目前新一期的地块规划为一座五星级酒店与商业综合体。

 

吴静告诉记者:“这里还有通用汽车研发大楼、ASK研发基地,全球最出名的轴承研发基地、建威、招商信托的科技研发基地,还有一个化工品牌的研发基地都在我们写字楼里。整个片区都是办公楼,规划就是江苏区域公司办公总部。”

 

绿地21城至今依然持续调整产业规划,比如园区办公内落地了梦立方产业科技园,而家居广场马上要撤掉,将会在新的地块做一个大型的家居馆,成为未来的生活广场,将会启动一条家居街,然后根据不同时间段的市场需求作商业调研之后,再调整。据了解,未来儿童培训机构将会是引入重点产业。

 

特色小镇首先是功能小而全的微型城市,其次带有鲜明的地域特色和产业的建立。随着人口导入越来越多,首条跨省地铁上海轨交11号线在花桥设站,规划中连接苏州、昆山、上海三地的苏州S1地铁也计划与上海地铁11号线花桥站接通。

 

上海《2016-2040城市总体规划》中指出:要确定“上海大都市圈”的范围,近沪地区将“一体化发展”。其中有苏州(昆山),这意味着,未来将形成“上海大都市圈”和90分钟交通出行圈,突出“同城效应”。

 

花桥在地理上有环上海的独特优势,依托大上海,吸引各类优质项目纷纷投入花桥,提升了花桥的产业水平,促使产生了“虹吸效应”。使花桥定位为“融入上海,面向世界,服务江苏”,形成了以江苏地区区域总部基地、金融服务外包基地、物流基地三大产业为主的多项优质产业基地。

 

吴静介绍,绿地用了七八年,配全了21城所有的产业功能。除了首期开售通过内部员工消化手段之外,后期90%购买人群还是来自上海,10%是其他地方过来的。

 

去年限购之后,苏州随即经历了一波涨幅。加之上海溢出的联动效应,2014年-2015年开始的土地市场竞争,导致2015年花桥房地产市场开始出现需求递增,入驻人口明显增加。“刚开始几年,投入还是比较大的。”吴静坦言:“绿地进花桥做了非常多的产业配套,维护了很多基础设施,运营了各类学校,尽量满足住户需求,业主班车也由公司长期补贴。”