绿地海外突进
2013-03-22
经济观察报 记者 陈哲
 
  导语:业内人士分析,绿地的海外战略和其资本市场上的预期动作相辅相成,由于近年来大量的持有型物业运营和海外业务的拓展,使得绿地需要一个更加市场化的长期融资平台支持其长周期资产的价值增长。
 
  继开发韩国济州岛项目、与西班牙酒店管理集团MELIA合作互换品牌后,绿地再次出击海外,从一家加拿大基金手中收购澳大利亚悉尼市中心一处办公楼和历史保护建筑,拟改建成公寓和星级酒店。
  据悉,该项目预计总投资为4.8亿澳元(折合约30亿元人民币)。绿地人士对海外项目的盈利前景表示乐观,并表示集团对“走出去”的首要原则是实现盈利,步伐可能较国内业务更为稳健。
  此前绿地董事长张玉良曾向经济观察报透露,公司海外业务收入今年预计达到20亿元人民币,并有望在今年将海外业务和酒店资产通过在港交所借壳上市。
  业内人士分析,绿地的海外战略和其资本市场上的预期动作相辅相成,由于近年来大量的持有型物业运营和海外业务的拓展,使得绿地需要一个更加市场化的长期融资平台支持其长周期资产的价值增长。
 
突进澳洲
 
  绿地从加拿大基金巨头Brookfield集团处收购的房地产项目位于悉尼市中心,紧邻海德公园,占地面积为3969平方米。目前是一幢24层办公楼和8层 的历史保护建筑。按照绿地的方案,拟将办公楼重新进行开发并改造为超过240米的高层公寓,历史建筑则被保留和改造成高星级酒店。项目拟规划建筑面积约为 8万平方米。
  该项目经过中国政府有关部门批准后,年内将正式动工,预售期计划在2014年。
  一位绿地内部人士透露,悉尼的项目目前有两个技术方案,一个是在现有办公楼基础上,改造成公寓,如果这个方案难度较大,当局不批准,就启用第二个方案,即将办公楼推倒重建。
  对于项目的盈利前景,张玉良表示乐观,不同于其他主流欧美国家,澳大利亚房地产市场在过去七年中保持了稳定的增长。
  “主要的客户定位还会是以中国人为主。”张玉良表示,公司的海外发展,在项目选址上还是对华人居住较集中的区域感兴趣。近年出国旅游的人明显增加,同时移民和出国留学的人也越来越多。
  据张玉良介绍,绿地集团今年在海外的投资计划,还包括投资澳大利亚墨尔本市一所大学旁边的住宅项目。目前该项目已签订合作备忘录,预计将于今年上半年正式签订协议。
 
海外阳谋
 
  张玉良曾在绿地内部表示,一家公司的大发展要经历三个步骤,全国化、资本化、国际化。在他看来,绿地的全国化无疑已经进入高峰期,现在要走资本化,同时进行的则是国际化。
  短短一年多时间,绿地便通过直接开发和品牌互换管理等方式,进入了欧洲、亚太和大洋洲。目前,绿地进军海外的首个大型项目——济州岛项目首期别墅已经达到销售标准。其与西班牙酒店集团MELIA合作的首个自主品牌酒店,也将于今年一季度落户法兰克福。
  据前述绿地人士透露,目前在接洽的,还包括泰国的项目和一个美国西海岸的住宅项目。“前期沟通正在进行,但尚未达成正式的收购协议。”
  张玉良表示,今年海外业务的收入有望达到20亿—30亿元。“绿地发展国外业务的原则是,在保证盈利的前提下,积极发展。不会为了走出去而走出去。”上述绿地人士说。
  分析人士认为,虽然海外业务在绿地的总盘子里比例很小,但相比于国内业务,绿地在海外项目的资金压力要大。“绿地这几年在国内的超速发展,得益于对政商关系 的成功把握。”由于能够准确满足地方政府的诉求,加之又是国企,绿地在土地获得方面,获得价格和支付时间上的优势,而其从金融机构获得贷款的能力更是绝大 多数房企难以企及的。
  一些地方政府给予的支持程度令外人难以想象:张玉良曾对记者表示,某大城市领导在邀请绿地去当地发展超高层时承诺,一旦超高层办公部分销售状况不好,政府则负责回购。
  在某种程度上,这或许可以解释,一个经历了20年发展却并未上市的房地产企业,如何得以如此高速发展。但显而易见的是,涉水海外,绿地可能需要完全不同的模式。
  今年早些时候,绿地宣布将海外资产和酒店业务打包,以借壳形式赴港上市。目前绿地旗下拥有包括建成及在建的酒店60余家,资产规模达200多亿元,遍及京沪 等全国35个城市,覆盖高档豪华、度假休闲、商务经济等全系列产品,这些酒店资产均由绿地国际酒店管理集团持有和管理。
  同策咨询研究总监张宏伟认为,绿地拟将酒店和商业地产放到上市公司内,可以使这些盈利周期长、占据长期现金流的资产,得到具备长期外部融资能力的资本平台支持,在一定程度上可以化解公司快速扩张中的财务压力,以轻资产模式持续高速周转。
  绿地总裁助理王晓东则表示,计划将酒店和海外业务借壳上市,主要是由于装入这些资产的程序比较简单,而国内住宅和商业项目的梳理则比较庞杂。