迈过3000亿后,绿地更看重多元化
2018-04-24

第一财经日报

经历了一系列深度调整后的绿地控股(600606.SH,下称“绿地”)正在成为逐渐从单一住宅开发转向多业务全面发展的集团化公司。

 

在绿地董事长张玉良看来,绿地的核心竞争力就是产业协同,这一点绿地走得比大部分国内开发商要快。不过,从某种程度看,绿地也牺牲了一些自己的房地产主业高速增长的时机。

 

4月23日晚,绿地披露了自己2017年的年报,全年实现合同销售金额3065亿元,同比增长20%;全年营业总收入2904亿元,同比增长17%;利润总额193亿元,同比增长33%;归母净利润90亿元,同比增长25%。从数据看,绿地的增长跑输同行,但是绿地内部却认为,绿地的产业调整将给其带来未来更长期的发展。

 

调整结构

 

根据年报,绿地全年实现合同销售金额3065亿元,同比增长20%;合同销售面积2438万平方米,同比增长24%;回款2451亿元,同比增长21%。

 

从纵向数据看,绿地实现了比较稳定的增长,可是从横向比较看,绿地的增速比同行慢了很多。2014年,绿地曾经一度登顶“地产一哥”位置,第一次把万科从头把交椅拉下,但是随后的几年,绿地的房地产销售规模增速均不及同行水平。

 

张玉良曾对记者表示,绿地因为多业务发展,如果只看房地产单一业务,发展规模不及同行,但是如果加上基建等其他业务,绿地的发展效率依旧排名靠前。

 

事实上,绿地这几年的工作一直在不断调整业务结构,在房地产板块,绿地拿地已经不仅仅局限住宅用地。

 

2017年,绿地围绕特色小镇、地级市高铁站、战略性项目等方面,不停在高铁沿线市场拿地。共计69个项目先后落地,新增土地面积约1262万平方米,计容建筑面积约2325万平方米,土地款592亿元,预估新增总货值超过3000亿元,平均楼面价约2500元/平方米。

 

中泰证券分析,公司拓展土地增量不增价的主要原因在于拿地区域策略和拓展方式,从拿地区域来看,公司2017年新增项目中三线占比达到61%(多为长三角、珠三角、中部省会周边等强三线城市),较2016年扩大39个百分点,布局结构的调整拉低了土储平均成本;从拿地方式来看,公司自2017年开始大力通过“特色小镇”的低成本方式拓展土储,截至2017年第三季度,特色小镇已累计签约40000亩,实现供地3000亩,预计2018年还将有批量土地贡献。

 

除了房地产业务,绿地的基建业务同样贡献了较大的收入。根据年报,绿地基建产业全年实现经营收入1048亿元,同比增长37%,新签项目总金额1941亿元,同比增加100%。

 

从业务拓展看,绿地基建先后中标杭州湾二期、三期及许信高速公路、南京求雨山PPP等项目,并成功拓展海外“一带一路”沿线市场,签约柬埔寨、马来西亚、冈比亚、老挝等项目。

 

值得一提的是,因为绿地的金融、消费等业务的多元化,其在武汉、嘉兴、苏州等地拓展多个土地项目建设物流中心。

 

同时,绿地开始培育科技产业,同复旦大学、上海交大、同济大学开展战略合作,复旦绿地、交大绿地两个“双创中心”及虹口绿地“创客中心”开业运行。

 

综合发展模式

 

张玉良认为,绿地最大的核心竞争力就是产业协同。绿地的拿地成本2500元/平方米,明显低于同行,原因在于绿地通过产业协同拿到更多低价土地,降低了成本。

 

过去一年,绿地形成了特色小镇、康养谷、地级市高铁商务区、小镇商业街、精品住宅等产品的标准化模块。

 

尤其是特色小镇,绿地将以特色小镇为载体,打造基建、金融、消费、科创、康养谷等“地产+”多产业协同的运营模式,并逐步在多个项目中推行落地。

 

“在具体产业发展层面,房地产将加大全年新增土地力度,发挥综合优势大规模获取特色小镇、高铁商务区等项目,强化土地成本优势。同时,围绕刚需住宅、弱改善性住宅、特色小镇、康养谷、高铁商务区等重点产品线,加强产品标准化建设。进一步强运营降成本,提升竞争优势。”张玉良说。

 

在绿地的规划里,房地产主业将找准重点市场和重点发展区域,抓好以下市场:一是长三角、珠三角、京津冀等一线城市群及周边地区;二是江西、安徽、武汉、中原、山东、西北、西南、昆明及南宁等二线城市群及周边地区;三是地级市高铁站周边地区。

 

易居智库研究总监严跃进认为,正是因为绿地的多产业发展和落地,才给绿地更多的机会去拿到一些产业用地,而未来房地产市场住宅将逐渐饱和,产业地产的市场将成为开发商的新增长极。

 

值得注意的是,绿地资产负债率和有息负债余额同比均有所下降,资产负债率88.99%,下降0.49个百分点;有息负债余额2760亿元,下降3.36%。全年实现经营性现金流量净额589亿元,达到历史最好水平;预收账款2374亿元,同比增长41%。净资产收益率稳定增长至15.21%,同比增加2.20个百分点。

 

中泰证券研究认为,大基建、大金融、大消费等多元产业协同并进,预计绿地2018、2019年EPS为0.87、1.01元,维持“买入”评级。