绿地溢价93%摘周浦商业地块
2013-05-24

东方早报记者 王齐

上海土地市场的热度仍在延续。

5月23日,浦东两幅商办类地块均以较高溢价成交。其中,周浦镇08单元06-07商业地块以5.24亿元成交,折合楼板价9590元/平方米,溢价率为92.65%,竞得人是绿地地产集团有限公司;唐镇新市镇第一编制单元A-09-03商办地块,则被上海联明投资集团置业以1.5亿元竞得,折合楼板价7445元/平方米,溢价率为26%。

上海中原地产研究咨询部高级经理龚敏分析,昨日成交的两幅商办类地块均位于热点住宅板块。周浦及唐镇板块多个住宅项目热销,为商办类地块的价格提供了支撑。

绿地今年在上海至少已拿四块地

出让公告显示,周浦镇08单元06-07地块东至周园路,南至祝家港路,北至年家浜东路;出让面积为36426.6平方米,容积率为1.5。

德佑地产分析师赵葆根介绍,该地块周围居住氛围较浓,有印象春城这样的区域大盘,又紧邻九龙仓的周浦地王项目。作为商业地块而言,该地块未来开发时,不用担心人口导入的问题。

上述周浦地块的答疑纪要显示,周浦镇08单元06-07地块定位为社区商业中心,须设置满足居民购物、餐饮及多种服务需求的商业业态。

出让方并未禁止开发者未来“分割销售”,仅称“商业设施须统一开发、统一招商、整体经营,建议不要分割销售”。

据龚敏称,周浦板块目前有多个住宅项目在热销,绿地所拿商业地块的楼板价,达到了当前该板块商业项目售价的五六成。

21世纪不动产的统计显示,2013年以来,周康板块内新建商办项目成交均价约为1.58万元/平方米。

龚敏还提到,绿地目前在周祝公路已开发了一个商业项目——绿地东海岸时尚广场,当前商业部分的售价为2.3万元/平方米,“周浦镇08单元06-07地块的位置更优越,也给了拿地企业信心。”

德佑地产的统计显示,算上前述周浦地块,绿地今年以来已至少在沪拿下4幅地块,其中3幅为商办类地块。就在上周,绿地刚与星浩资本CEO赵汉忠联手拿下了闸北区319街坊87丘商办地块。

5月以来浦东发力推地  出让额占上海全市78%

唐镇新市镇第一编制单元A-09-03地块所处区域,同样有大量住宅项目扎堆。

出让公告显示,该地块位于高科东路防护绿地以南,出让面积为8058.8平方米,容积率为2.5,规划用途为商业、办公楼。

据龚敏介绍,唐镇区域目前的商办氛围并不浓郁,当前没有办公楼欲售,商业项目则多属居住小区配套,价格在2万元/平方米左右。上述唐镇地块的入市,“或可与周边的产业园区形成补充互动”。

21世纪不动产的统计显示,2010年以来,唐镇成交了7幅经营性地块,多以低容积率的居住用地为主。在少有的商办地块中,2011年2月,唐镇新市镇A-1-7地块以1.71亿元成交,折合楼板价1.31万元/平方米,系目前唐镇板块内的商办单价地王。2013年以来,唐镇区域商办项目的成交均价约为1.88万元/平方米。

上述唐镇地块的推出,是今年以来浦东发力推地的一个缩影。

据21世纪不动产统计,2013年以来,上海合计出让65幅经营性用地,累计出让金额约达400亿元。其中,浦东分别占40%、50%。5月前23天,浦东合计出让经营性用地10块,占上海全市总推地量的58.8%;累计出让总金额约为77.6亿元,占比为78%。

此外,按出让进度,世博会A片区的3幅商办地块——A13-01、A13A-02、A13A-03地块,将在6月20日进行集中出让。这3幅地块的合计出让面积约为4.065万平方米,起始出让总金额为57.78亿元。此前的5月8日、9日两天,世博A片区集中已成交了6幅商办地块,合计成交金额为54.5亿元。

京沪土地市场回暖

“近一个月,上海土地市场反复出现高溢价成交地块,显示目前的土地市场已被炒热。受此影响,部分区域新推地块价值增幅不小。”21世纪不动产上海区域分析师黄河滔说。

他认为,短期内,上海土地需求回落的可能性不大。后续一些优质地块的出让,仍将面临高溢价压力。

受访的开发商态度积极。沪上一开发商称,该公司刚与一块好地失之交臂,很懊恼。现在正计划竞标一幅30亿元左右的商办地块,如果拿不到,还有另外两幅看中的地块备选。

据德佑地产统计,截至5月23日,今年以来上海各类土地出让金总额达到466亿元,相当于去年同期的3.9倍,相当于去年全年的53%。北京今年以来的土地出让金更是达到618亿元,与去年全年648亿元的成交金额相去不远。

该机构称,在2010年达到历史高点后,2011年和2012年,京沪两地的土地出让金收入均处下降通道。从当下的土地市场热度看,今年京沪两地的土地市场成交有望超过去年水平。